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篇名: 十年之痛解讀日本房地產泡沫
作者: 我和我的小熊	日期: 2013.02.22　　天氣: 　心情:

十年之痛解讀日本房地產泡沫
2010年03月29日 18:12大眾證券報
早在2005年4月份，美國《華爾街日報》就以“中國房產泡沫破裂只是遲早問題”為題發表了一篇評論文章。文章直言不諱地指出:中國房地產，尤其是沿海地區房地產存在嚴重泡沫。該文並且援引當年中國國務院下發各級政府的一份文件來佐證其觀點。這份2005年3月26日下發的文件在國際上被普遍解讀成是我國中央政府對各級地方政府的警告——依靠發展房地產市場推動經濟增長的做法存在的風險。

無獨有偶，也是2005年，曾有人就我國房地產問題徵求國際投資大師索羅斯的看法。索羅斯也認為中國東南沿海房地產市場存在嚴重的泡沫，他進一步預言，泡沫將會在3年左右的時間後，也就是08年前後破裂。

這些都可以看作是權威發出的警示，可國內市場上的各方似乎並不為意。進入2007年後，發生了兩件事情:上海“湯臣一品”天價樓盤被國家有關部門調查，深圳房地產泡沫破裂。這兩件事，尤其是後者，是極強烈的預警信號，可是從國家統計局發佈的全國各主要城市房地產售價增長數據來看，這些信號依然沒有得到足夠的重視。這不免讓人心生擔憂，因為它常常讓我想起日本上個世紀80年代那場空前的房地產泡沫。泡沫過後，是日本經濟停滯的10年，對許多日本國民來說，這10年簡直如同漫長的夢魘。這裡，我把它稱作”十年之痛”。

因為過去經濟狂飆的時候，日本已經把未來幾十年的消費力都預支完了
日本的房地產價格大概是1993年達到峰值的，比股市晚了數年，但也跌得更慘。
導致日本房價下跌有三個原因
第一，受歐美市場次貸危機的影響，近年來在東京等大城市積極購買囤積土地和樓房的外資大量撤出，導致銷售出現疲軟。

　　第二，日本金融廳等金融行政機構接受了上世紀90年代泡沫經濟的教訓，針對近年來又在不斷攀升的房價，早早開始“踩剎車”，指導銀行對房地產的貸款進行嚴格審查，導致房地產資金週轉出現滯緩。

　　第三，泡沫經濟後一些企業為減輕負擔，低價拋出了曾經持有的不動產，比如大企業曾經大量持有的職工住宅等。這些房源經房地產企業改造後重新售出，成為房市上一個新的低價增長點。

　　但是，這些房源在兩年前已經達到頂峰，加上近幾年各房地產公司業績不斷攀升，生意越來越好，房價自然隨之越漲越高。同時，日本國民的收入卻沒有增加，反而面臨世界性的能源和糧食價格高漲所帶來的經濟壓力。在物價上升，生活壓力加大的情況下，日本人的購房能力大打折扣，這個負面效應近期開始體現。

畢竟是泡沫

日本的“十年之痛”肇始於1985年，這一年是代表日元大幅度升值的“廣場協議”的簽署年。從這時開始，到1991年為止，日本國內6大城市的商業地價短短6年間上升了3倍多，泡沫達至最大。此後泡沫迅速破裂，日本全國大部分城市的房地產價格持續下跌，造成銀行大量不良資產。

泡沫破裂的直接後果是引起了嚴重的財政危機，重創了日本經濟。此後，日本進入長期蕭條期，10多年來經濟增長始終徘徊在衰退與復蘇的停滯狀態之中。難怪人們後來常稱這次房地產泡沫是“二戰後日本的又一次戰敗”。

日本房地產泡沫最初表現為地價的上升。其過程是，從用途上講由商業用地到住宅用地、再到其他用地；從地域上講，先是東京都中心、而後擴展到東京都圈、進而擴展到大城市圈、最後是中小城市圈。這樣一個波及過程經歷了較長的時間，首先是地價的膨脹、其次是地價趨於穩定、最後是地價的急速下降。

比如繼1985年東京商業用地地價迅速上漲以後，1986年至1987年東京的住宅地價格也開始迅速上升，同時波及到東京都圈的商業地、住宅地。東京以外的地區，1987年大阪、名古屋的地價、1999年其他中小城市的地價都接踵而上。

進入1988年之後，東京都圈的地價首先開始走向平穩。隨後1990年大阪地區的地價也趨於平穩。而到1991年則日本全國開始了大暴跌，到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

引起日本房地產泡沫生成的原因當然是多方面的。首先是1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地產業，大大刺激了房價的上漲。其次，當時的日本政府為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，受房價驟漲的誘惑，許多日本人紛紛拿出積蓄進行房地產的投機，致使房地產價格暴漲。1990年9月日本地價達到最高點，到了十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。—般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。

所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，很大程度上由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅。

泡沫的破滅對日本經濟和社會造成了巨大的影響，首先是大量房地產公司以及與其相關的大量金融機構倒閉，並由此造成了鉅額不良資產，破壞了金融正常的運轉機制，特別是針對中小企業，銀行出現嚴重的借貸現象。其次，泡沫時期形成的大量過剩的房地產投資，使企業負債過度，成為1990年代的日本企業投資不振的一個主要原因。再次，房地產價格持續下跌，日本平均儲蓄率下降，生活品質無法提高。許多在泡沫經濟時期購買房地產的日本人生活陷入窘境，甚至破產。最後，泡沫的破滅也使”銀行不倒”、“地價只漲不跌”的神話同步破滅，企業和國民的心理狀態跌入深淵，信心指數下降。

日本的房地產泡沫最終讓日本自吞苦果，喪失了個多年的發展機會，可謂付出了極其沉痛的代價。

沒有遠去的泡沫

今天，看完造成日本“十年之痛”的這段往事，再回過頭來看我們自己國家正在發生的事情，我十分驚訝于歷史與現實之間的某種高度相似性，雖然這裡的歷史不是我們的歷史，但是在經濟全球化的背景下，歷史的重演並不會局限在一國之內，因為規律是普適的。從這個意義上來說，我們尤其應當注意日本泡沫經濟形成和發展的過程中的如下幾個微觀原因:

第一，人們相信土地價格只升不降的神化，爭相購置房地產。

有資料表明，日本總理府在1987年1月、1988年1月、1990年6月以及泡沫經濟破滅後的1992年4月關於土地問題的輿論調查中發現，超過半數的被調查者認為“持有土地是安心並且有利的”，具體調查結果分別為:65．2％、66．0％、67．2%和52．8%。正是在這樣的消費者預期下，日本的地價總額才會是美國的4倍。

第二，人們相信利率不變，企業從銀行貸款非常容易。

借款方不考慮一旦利率提高了還不起利息該如何辦，而貸款方也忘記了升息的風險，只是一味地貸款給房地產公司，並天真地認為如果這些企業暫時資金出現緊張時只需將手裏的房地產項目賣掉就可以解決問題。

當時的日本，企業借銀行的錢、或者銀行貸款給企業是相當容易的事情。並且企業一般貸款購置房地產之後又將該資產向銀行作抵押，從而又可以輕鬆的再次貸到款，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大。

第三，企業及個人房地產投機盛行。

泡沫時期，大量資金涌入房地產業，多數房地產公司並非專業的房地產公司。這意味著當時日本許多企業在從事房地產投資，開始所謂多元化經營，這給房地產泡沫破滅後產生大量壞賬埋下惡果。

除了上述三點，當然還有另外一些微觀層面的原因，它們共同催生了日本房地產泡沫。只是在所有至今能夠被看清楚的原因中，我認為這三條對我們最具參考價值。不是嗎？如果我們一起生活在這片土地上，如果我們具有最基本的觀察能力，那麼你會很清楚的看到，日本過去這三個催生泡沫的原因正是我們目前存在的三個現狀。

泡沫並沒有遠去。我的擔憂由是乃生，但願，這僅是一次杞人憂天。

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